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未签订补偿安置协议就没人敢拆房?快醒醒吧,这4种情形例外

在日常咨询中我们发现,很多被拆迁人都坚信“强拆违法”这一原则,认为无论何种情况拆迁方也不能再强制拆除房屋、强行占用土地。还有的被拆迁人认为,只要自己没同意签订补偿安置协议,拆迁方就没辙了,只能慢慢耗着,补偿早晚会涨。显然,这种想法纯属一厢情愿。本文,我们就提示大家4种不签约也能拆除房屋的情形,希望引起被拆迁人的足够重视和警觉。
 
【情形一:征收方依法作出补偿决定、交地决定后申请法院强制执行】
 
在土地、房屋征收项目中,为确保社会公共利益的需要得以尽快实现,法律法规规定了在被拆迁人拒绝配合签约、腾房情况下推进拆迁进程的途径,即征收方依法作出征收补偿决定或者责令交出土地决定,进而申请法院强制执行。
 
简言之,司法强拆多数是合法的,也是不可诉的,这与不明身份社会人员实施的违法强拆有本质区别。这也就是专业律师为什么一再强调收到征收补偿决定、责令交出土地决定后一定要及时复议或者诉讼的原因所在。
 
【情形二:房屋被下责令限期拆除决定或者“解危排险通知”】
 
责令限期拆除决定是用于拆除违法建筑的行政行为。一旦被征收房屋被认定为违建进而下达这一决定,将会面临街道办、乡镇政府组织实施的行政强拆。
 
需要指出的是,尽管从理论上讲被纳入征收范围的房屋不应通过“拆违替代拆迁”的做法去拆除,但具体到每一起个案之中这都是需要诉讼并认定的。
 
当房屋、土地本身处于无证状态,或者存在未经审批的翻建、扩建行为时,被拆迁人还是要谨慎应对,切勿消极等到房屋被拆后再通过起诉确认强拆行为违法来救济权利。及时针对责令限期拆除决定复议或者诉讼,争取利用程序赋予我们的优势阻滞强拆进程,才是我们在协商谈判中化解补偿纠纷的最佳选择。
 
与此相类似的还有“解危排险通知”“紧急避险的决定”一类,司法实践中并未将其一概认定为“以拆危促拆迁”的行政目的不当之举,在各地裁判中存在较大的差异。这无疑也是需要被拆迁人高度提防的。
 
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【情形三:拆迁方已与其他家属签订补偿协议】
 
在很多项目中,拆迁方会有意绕开“难缠”的被拆迁人,而选择其父母、子女或者其他同住家庭成员为“突破口”,找他们代签补偿协议,进而据此拆除房屋。
 
代签的补偿安置协议会否对被拆迁人生效是个复杂的问题。譬如对于农村宅基地上房屋而言,户主通常有权代表一家人签字,拆迁方并不需要找全该户的每一个家庭成员去签字。
 
有时,集体土地建设用地使用证上登记的宅基地权利人与房屋的实际权利人也会存在差异,但拆迁方往往不会顾及这些,直接找宅基地使用权人签了协议就去拆除房屋了。
 
这种拆除行为是否合法无疑需要根据个案情况判定,但对于认为自己是被拆迁人的当事人而言,则有必要在事先开好“家庭会议”,做到统一思想,避免被拆迁方钻了家庭成员之间信息不对等或者利益诉求不一致的空子
 
【情形四:被拆迁人的补偿主体资格未被认定】
 
当房屋处于无证状态,或者被拆迁房屋的所有权人系某单位、企业时,实际居住者的身份可能仅是公有房屋的承租人,更可能只是在单位宿舍“借住”的人员。而单位也可能由于各种原因而“翻脸不认人”——不承认当事人系在单位福利分房中分得了某处房屋,甚至出具材料称其是强占的,要求其尽快腾退。
 
在这种情况下,当事人往往空口无凭,没有任何公房承租合同或者书面材料能够证明其权利。那么拆迁方就有可能在与单位、企业签订补偿安置协议后跑来强制拆除当事人尚在居住使用的房屋。
 
补偿主体资格认定是权利救济中的最重要、最基础问题,不想办法解决主体资格的问题,就想要获取满意的补偿安置,简直是天方夜谭。被拆迁人一定要在拆迁未到来前重视这一问题,及时补齐手续、证件或者书面材料,最不济也要多收集一些单位领导、同事的证人证言、录音录像等,切勿等到拆迁来临,单位领导和自己反目时再亡羊补牢。

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