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当抵押权遭遇破产,你会面临怎样窘境

在金融机构贷款案件中,房地产是最被金融机构所接受的担保物,因为他既保值又好监管。
 
《企业破产法》第一百零九条规定,“对破产人的特定财产享有担保权的权利人,对该特定财产享有优先受偿的权利”。
 
但在我们最近做的几个案子里却碰到一个共性的问题,就是债权人在行使房产、地产的抵押权时,权利受到了种种限制。
 
接下来和大家分享几种抵押权受限的情形以及我的启发。
 
场景一:你接手了一个银行不良贷款清收义务,在做法律尽调核实抵押物的工作中,我们会查不动产登记情况、房地产规划用途情况、施工许可和预售备案情况,可是这样的尽调程度是否已经足够?债务人是否进入破产程序的情况你会去核查吗?会去了解这个项目有没有被拆迁人的安置房吗?你会去调查这个项目有没有拖欠工程款吗?
 
场景二:有一天我接到一个A银行省分行的法务负责人打来的电话。该公司邀请我参加他们一个不良资产清收案子的招标。我当时觉得受宠若惊。要知道像这样大银行的案子是很多律所想要做的。洽谈后才知道,原来他们想要清收一笔不良贷款,但是在诉讼程序中,该债务人突然进入了破产程序。本以为申报债权后就可以拿到抵押物,没想到破产程序中的那些事儿可太让他们头痛了。破产程序进行快两年了,他们已经反复和管理人、其他债权人、政府沟通,但是进展却不理想,所以才想寻求一个有破产专业的律师协助。
 
像A银行这样经历的可远不止一个。
 
据“裁判文书网”显示,截至到2020年11月30日,宣告破产的房地产相关企业数量已经超过550家,而且破产房企数量增速还在加快。
 
很多有房地产抵押担保的债权人本以为有充足保障、还款无忧。的确,没有破产时债权人直接向法院起诉要求还款,一并主张优先受偿权。
 
只要合同条款规范,抵押完备,很快就能获得胜诉判决,申请执行、拍卖抵押物就可以清收回款了。但当抵押权遭遇破产,就将面临种种窘境。
 
具体有哪些意想不到的窘境呢?我们接着往下看。
 
lazy - 当抵押权遭遇破产,你会面临怎样窘境
1
我的抵押物你做主——
抵押物处分被搁置,并由管理人接管和处置
 
根据我国破产法的规定,法院受理破产申请后,有关债务人财产的保全措施应当解除,执行程序应当中止。
 
那么,设定了抵押权的财产属于债务人财产吗?
 
根据《企业破产法》第三十条的规定,债务人财产的范围包括破产申请受理时属于债务人的全部财产以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产。
 
显然抵押物也属于债务人财产。
 
通常,抵押权的实现是在强制执行程序中由人民法院评估、拍卖抵押物。强制执行程序中止,意味着抵押权人对抵押物的处分被搁置。抵押权人只能眼巴巴看着管理人接管抵押物、收取孳息。
 
不仅如此,管理人对抵押物的处置方案需要经债权人会议讨论通过才能执行。
 
可是,抵押权人与一般债权人之间存在利益冲突,一般债权人从自身利益出发肯定会尽力阻止抵押权的行使,抵押权人想要优先受偿难免遇到障碍。
 
 
2
抵押物变现,路慢慢其修远兮
 
 
进入破产程序后,对抵押物的处置变价通常要等到破产宣告后。有的企业被受理破产申请后,半年就可以宣告破产,但两三年都无法宣告破产的也不在少数。
 
尤其是房地产企业破产,涉及的购房人债权人众多,社会矛盾突出,债权债务复杂,资产清理困难,确定是否符合宣告破产条件的时间会很长。
 
再考虑到债务人一旦被受理破产申请就停止计息、计算违约金的规定,对于抵押权人来说,哪怕最终能够获得清偿,但时间成本非常巨大,实际的损失不容小觑。
 
在我们办理的一个案子中,某资产管理公司拟按7500万的价格将一个本息合计2亿元的不良资产包进行债权转让。
 
我们的客户很感兴趣,因为他看中了抵押物里的厂房和土地。当时资产管理公司已经取得胜诉判决并申请执行,第1次按7500万元拍卖厂房和土地,已经流拍。
 
在尽调中,我们发现已有其他债权人向法院申请债务人破产,法院刚刚做出不予受理破产申请的一审裁定。
 
我们给客户提出建议,不要贪便宜受让2亿元的债权,而是与资产管理公司协商尽快开展第二次拍卖,直接参与竞拍,快速取得厂房和土地,以免夜长梦多。
 
否则,万一进入破产程序,就算受让债权,客户也会丧失抵押物的处置权,厂房和土地将长期无法使用。最后客户采纳了我们的建议。
 
 
3
重整期间,抵押权不得行使
 
 
《企业破产法》第七十五条规定,“在重整期间,对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。但是,担保物有损坏或者价值明显减少的可能,足以危害担保权人权利的,担保权人可以向人民法院请求恢复行使担保权。”
 
我国破产法施行在重整期间以担保权暂停行使为原则,恢复行使为例外。在房地产企业的破产案件中,抵押的地产项目一般都是重整的标的物,重整期间抵押权人肯定暂停行使抵押权,甚至为了项目盘活,可能需要解除抵押登记。
 
而且对抵押物重整方案的表决,抵押权人只能作为四个表决组之一,与债务人的职工债权组、税务债权组、普通债权组共同表决。可以说,抵押权人往往承受着相较于其他债权人更大的风险。
 
另一方面,在重整实务中,有时出现一些因理解错误或利益所诱而违背法律与法理的现象,也不容忽视。如因种种原因将抵押财产变现时,有的管理人扣留变现款项,以将来统一分配为由,不及时向抵押权人支付;还有的以重整程序需要为由挪用变现款项,用于支付职工工资、生产经营费用或其他费用,甚至在地方政府的干预下优先用于对政府债务的个别清偿。
 
 
4
五类权利对抗抵押权的优先受偿
 
 
(一)建设工程价款优先于抵押权受偿
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定,承包人之建设工程价款优先于抵押权受偿。
 
(二)消费者购房债权优先于抵押权受偿
消费性购房债权优先于抵押权和建设工程价款,主要法律依据是最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条。这样的制度安排,有利于保障消费性购房债权人的基本生存权,维护社会的稳定有序,也有利于破产工作的顺利开展。但是,消费性购房人往往数量较大,抵押的房地产项目在优先保障消费者购房人的权利后所剩不多,抵押权人可获得优先清偿的债权数额将大为减少。
 
(三)拆迁户债权优先于抵押权受偿
拆迁户债权可谓是“超级优先权”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条,它不但优先于抵押权,也优先于消费者购房债权和建设工程价款。 
 
(四)破产法公布前所欠职工债权优先于抵押权受偿
  根据《企业破产法》第132条的规定,破产企业在2006年8月26日前拖欠的职工债权,在无担保权财产变价后仍不足以清偿时,优先于抵押权受偿。
 
(五)抵押前产生的税款、欠缴的土地出让金优先于抵押权
《税收征管法》规定了抵押之前欠缴的税费应优先于抵押权执行。《城市房地产管理法》第五十一条规定了若土地使用权的取得方式为划拨,则抵押权人的抵押权实现劣后于应缴纳的土地出让金。
 
 
5
总结
 
综上所述,企业一旦进入破产程序,所有的债务都会浮出水面、所有的问题都会摆上台面,所面临的矛盾之突出、博弈之艰难、程序之复杂是抵押权人所必须了解也必须面对的。
 
尤其是金融机构,可以说是中国最大的债权人、抵押权人,不可避免地要面临许多债务人破产的情况。
 
面对债务人破产,为了有抵押权的债权人早日获得最大化的清偿,律师需要更加全面地考量以制作应对方案。
 
 
参考法条:
(一)最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定 “消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”
 (二)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”
 (三)《企业破产法》第132条规定:“本法施行后,破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金,依照本法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分,以本法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。”
 (四)《税收征管法》第四十五条规定“税务机关征收税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”

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