商品房的阴阳合同探究

一、“阴阳合同”广泛存在于商品房交易市场
(一)“阴阳合同”的概念介绍
其中一份提交给相关部门查验与备案,但合同当事人并不实际履行,称为“阳合同”,另一份仅由合同当事人所掌握,但约定照此实际履行,称为“阴合同”。
(二)“阴阳合同”现象分析
截至2020年6月23日,在“无讼案例网”上输入“阴阳合同”“房屋”二词为关键词进行案例搜索,共计有2689则相关案例。其中,2015年213例,2016年266例,2017年385例,2018年692例,2019年539例。2020年由于受疫情影响,可以暂且不计。明显可以看出,2018年至2019年相较过去数年而言,相关案例呈井喷式增长状态,几乎达到原先的2倍至3倍。可知,“阴阳合同”问题几乎是随着房地产市场的升温而快速加剧。对于该问题的产生原因以及内生风险,有必要作进一步的分析。

 二、“阴阳合同”的存在动因
“阴阳合同”现象屡禁不止与我国商品房交易监管不力密切相关。然而,究其根本,还是因为当事人为了“利益”铤而走险。
(一)监管不力
我国对于商品房交易的监管存在疏漏,对于查处的非法避税行为也缺乏必要的制裁措施,这导致当事人签订“阴阳合同”毫无“后顾之忧”。监管层面的问题主要表现为评估价格更新滞后。制裁层面的问题主要表现为缺乏惩戒措施。
(二)利益诱因
通过签订“阴阳合同”而节省巨额税费是该现象的利益诱因。按照目前的商品房交易税率计算,假设某房90平方米以下且为首次购房,如果房屋的实际成交价为300万元,登记价格为200万元,差价为100万元,则可以实现避税至少8.5万元。
 
三、“阴阳合同”的风险分析与处理争议
(一)“阴阳合同”的风险分析
1.交易安全问题频发。对于买方而言,可能被卖方要求以更高的价格支付购房款,还可能在二次转卖该房时,对房款的巨大差价缴税。对于卖方而言,买家可能会突然反悔,认定成交价格为“阳合同”规定的低价而拒绝给付差价。
2.严重损害国家利益。房产交易双方的避税行为将严重损害国家利益,加重财政负担。
(二)“阴阳合同”处理争议
1.“阴阳合同”有效说。这种观点主要坚持私法自治原则,认为在法律并没有规定房屋买卖合同必须经有关机关批准才生效的情形下,应该尊重当事人的意思表示,认定阴、阳合同均具有法律效力。然而,这种处理方式并不能解决两份合同发生冲突时的效力争议。
2.“阴合同”有效、“阳合同”无效说。这种观点认为,“阴合同”是双方真实意思表示,应当被认定为有效。而“阳合同”是双方当事人恶意串通,且违反了法律、行政法规的强制性规定,根据《民法典》第一百五十三、一百五十四条规定,应属无效。然而,这种观点的主要问题是混淆“恶意串通”制度内涵、损害他人合法权益难以证明,且将“阳合同”整体认定为无效,忽略了“阳合同”中其他当事人双方真实合意的条款效力,不利于推进交易的履行。
3.“阴合同”有效、“阳合同”部分无效说。该说认为,“阴合同”有效,“阳合同”中某些条款因符合法律对于合同无效的规定而应被认定为无效,其余部分由于是合同双方当事人的真实意思表示,应被认定为有效。这种模式具有可参考性,需要进一步体系化地应用该模式,细化操作细则。
 商品房的阴阳合同探究
四、“通谋虚伪表示”制度下“阴阳合同”问题破解新思路
(—)“通谋虚伪表示”的制度内涵
《民法典》第一百四十六条对“通谋虚伪表示”作出了规定,本条规定“通谋虚伪表示”包含两个行为,即伪装行为与隐藏行为。伪装行为是外部的表面行为,是双方当事人共同作出的与真实意思不一致的行为。隐藏行为则是被隐藏于表面行为之下,体现双方真实意思的行为。
(二)“通谋虚伪表示”与“恶意串通”的辨析
实践中,常发生将“通谋虚伪表示”与“恶意串通”等同对待的情况,法官在对制度目的、概念理解不清的情况下,会直接引用“恶意串通”评判“阴阳合同”,直接认定合同无效。如此操作的理由也十分简单,因为“通谋虚伪行为”与前述规定的法律后果均为无效,最终判决结果会殊途同归。然而,由于“阴阳合同”通常并不具有损害他人合法权益的目的,“阳合同”价格条款与双方真意不符,直接对其套用“恶意串通”规定,所造成的不良后果在于对“阴阳合同”进行错误定性,混淆“恶意串通”的适用标准,将“恶意串通”与“通谋虚伪表示”等同,忽略“恶意串通”的独立立法价值,使立法的制度目的落空,破坏完整有序的法律规范体系,与立法目的背道而驰。
(三)“通谋虚伪表示”对“阴阳合同”的有效规制
对于“阴阳合同”的考察,应当按照“通谋虚伪表示”为判定基础,综合考量双方当事人签订合同时的真实意愿,以意思自治为基础,判定其条款的有效性。即“阳合同”由于是出于避税目的而签订的,其中的价格条款不是真实意愿的体现,是虚伪表示,应当认定为无效。而“阴合同”的价格条款是真实交易价格,是隐藏的行为,应当被认定为有效。除价格条款之外的其他条款,应当在充分尊重当事人意愿的前提下,根据条款的具体内容、合同签订时间顺序、合同实际履行情况等综合判定其效力。
 
五、结语
“阴阳合同”可以通过“通谋虚伪表示”进行全方位判定。然而,从长远计,还需从问题根本上,对于房地产交易税的税率以及征税范围,再进行更为细致与公平的调整。在监管方面,应当建立更为细致的价格评估机制。在制裁层面,应将查处的“阴阳合同”参与人纳入“失信人”名单,以起到惩戒作用。

武汉律师网是专业的法律咨询平台0,如您有任何法律问题需要咨询,欢迎致电律师。

原创文章,作者:hohj,如若转载,请注明出处:https://www.hohj.cn/hohj/345.html

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注