居住权入典,是这次民法典的大事。可别小看这三个字,这个全新的权利能解决我们不少麻烦事,离婚中房屋分割正是其一。
你是否也考虑过离婚时将房产赠与给子女,但又顾忌日后自己的居住问题?别急,居住权能妥善解决这个问题。
咱们先看个案例。
严某女与张某男于2000年登记结婚,生育一子,婚后购房一套。后因为感情不和,严某起诉离婚。经法院审理后,判决离婚,儿子由严某抚养。张某不服上诉至二审。二审中,经法院调解,双方最终达成调解协议,约定儿子由张某抚养,婚后所购房屋归儿子所有,待其成年后双方配合过户,但严某对该房屋享有居住权。张某无权对该房屋行使包括居住权在内的所有权利,并于2020年7月31日前从该房屋腾退。
婚内房屋归儿子所有,但妻子保留房屋居住权,这是民法典生效前,法院通过居住权解决离婚后房屋所有及居住的典型案例。如果你也面临相同的境地,不妨参考文中的案例,利用居住权轻松解决两难境地。
居住权如此神通广大,究竟是个什么神仙权利?
  • 居住权是什么?
居住权是满足生活居住需要,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。房子是不是你的?不是。你能不能出租?不能。能不能转让?不能。那能干啥?居住,有且仅有,居住。
且居住权不得转让、继承,居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。但值得注意的是,居住权是物权,而非债权。相较于债权,物权有着天然优先性。
  • 居住权如何设立?
居住权可以通过书面合同的或者遗嘱设立。合同形式设立的居住权,必须由当事人采用书面形式订立,居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
  • 居住权必须登记
设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。和抵押一样,登记后的居住权具有对世性,能够对抗第三人,从而最大限度地保护当事人的合法利益。
  • 哪些情况可以使用居住权?
1、遗嘱中可设立居住权。
再婚夫妇未生育子女,当其中一方去世前,将房产的所有权与居住权进行分割,将所有权留给子女并赋予生存配偶居住权。比如苏大强和蔡根花,就可以签订居住权合同,约定蔡根花享有房屋居住权。
又如被继承人有多个子女继承人,但其中一个子女因为身体疾病、生活困难等原因需要帮助,则出现子女共同享受房屋所有权,但保障该需要帮扶的子女享受居住权的情形。
2、夫妻财产约定中设立居住权。夫妻关系中,由于房产登记在一方名下,或房产为一方婚前财产,为了保障夫妻另一方的利益,可以在结婚时设立居住权,以保障未来弱势一方长期居住房屋的权利。
3、离婚协议中设立居住权。参考本文开头案例。
4、以房养老问题中设立居住权。对于那些有房但无子女或者房产不留给子女的老人而言,可以将自己的住宅卖给第三人(或专业养老机构),但保留居住权,第三人定期支付老人的生活或医疗保险费用,实现以房养老。老人去世居住权取消,第三人则获得房产处置权。
文章最后,提醒下买房人群,明年民法典生效后,购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况,还应注意查询房屋是否登记了居住权。因为房屋一旦设立居住权,买卖不破租赁之外,又多了一条买卖不破居住。