【基本案情】

 

2019年5月初,Z某联系W某(任职于S房地产公司),要求其帮助磋商购房事宜。经多番沟通后,Z某与B公司于2019年5月31日签订了《商品房买卖合同》,约定某小区某套房屋预测建筑面积为383.93㎡,其中套内建筑面积为371.73㎡,分摊共有建筑面积为12.20㎡;按建筑面积计算,该商品房单价为17628.65元/㎡,总价款为6768169元。2019年9月2日,Z某致电W某,以W某事先承诺按照交际价格测算佣金8万元、以其中一半(4万元)补偿W某的购房款为由要求W某返还佣金的一半(4万元)。W某称,尚未从B公司获得8万元佣金。

 

2020年4月15日,某律师事务所受Z某委托,向W某所在的S房地产公司发函,要求上城房地产公司自收到律师函之日起3日内,返还委托人Z某购房款4万元。嗣后,因未获B公司支付8万元的佣金,W某未向Z某返还4万元。

 

【审理情况】

 

2020年5月10日,Z某向常州市武进区人民法院提起诉讼,要求被告W某支付原告Z某佣金4万元。2020年7月24日,W某在收到法院传票后即委托江苏正气浩然律师事务所指派杨权法律师担任Z某诉W某居间合同纠纷一案的代理人。

 

庭审中,原告W某向法庭递交如下证据:

1. 商品房买卖合同(证明目的:W某与B公司于2019年5月31日订立合同,约定商品房单价为17628.65元/㎡,总价款为6768169元);

 

2. 通话录音摘要(证明目的:W某于2019年9月2日向Z某主张返还4万元购房款);

 

3. L某的证人证言(证明目的:W某于2020年8月4日称不会支付4万元佣金折抵W某的购房款)。

 

 

对此,本律师发表质证意见:

1. 认可证据一的真实性、合法性与关联性。

 

2. 认可证据二的真实性、合法性,但该份证据并不能证实被告已经获得了8万元的佣金,原告主张被告支付4万元抵作其购房款缺乏进一步的证据予以佐证。

 

3. 认可证据三的合法性,但该份证据不足以证实被告在已经获得8万元佣金的情况下拒绝支付4万元作为原告购房款的补偿。

 

本律师代被告W某提交了如下证据:

1. 常州吉屋网、常州房产信息网的广告截图(证明目的:某小区截至2019年3月8日剩4套类独栋别墅在售,均价为19000元/㎡,户型建筑面积分别为385㎡、398㎡;截至2019年4月16日剩2套类独栋别墅在售,均价为19000元/㎡);

 

2. B公司销售人员孙某发布的微信朋友圈截图(证明目的:某小区截至2019年4月18日剩现房法式别墅最后两套,清盘价格只要19000元/㎡)。W某在庭审中陈述,Z某在2019年5月初联系W某时称,若W某能帮其促成交易,会支付佣金给W某。W某嗣后亦多次帮助Z某联系B公司,商谈售房打折事宜。在多轮磋商后,B公司同意在680余万元的基础上再降价至676余万元出售,这是因为B公司已经在房屋交易价格中扣除了应支付给W某的佣金中的一半,即4万元。(W某的这段陈述未有其他证据予以佐证)

 

2020年10月17日,常州市武进区人民法院经审理认为,原告虽经被告居间协调,但实际还是其本人与开发商达成一致。现原告称房价6768169元不包含居间人承诺给付的佣金,经该院释明,双方当事人未提供充足证据,原告仅凭所称的口头约定,向被告主张权利,证据尚不充分。故原告诉请缺乏必要的证据支持,依法不予支持。遂判决驳回原告Z某的诉讼请求。

 

【律师分析】

 

本案的争议焦点在于被告W某是否应当向原告Z某支付4万元(佣金的一半)作为购房款的补偿。笔者认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。在双方均未能提供充分证据的前提下,我们有必要基于现有的证据作出合理的推论。W某打算购买B公司所开发的某小区类独栋别墅时,该楼盘仅剩2套未出售,而B公司在此时对外公开的售价是19000元/㎡,但W某与保利公司最终确定的交易价是17628.65元/㎡,这里就存在1371.35元/㎡的差价。再根据19000元/㎡的原单价计算原销售总价为7294670元,结合W某最终交易价格6768169元来看,W某从B公司处获得的价格让利占原售价的11.33%,这已经充分说明不排除B公司会基于某个方面能够降低销售成本才同意接受这一交易条件。虽然原、被告双方均未能提供充分证据证实交易磋商全貌,但是原告在庭审中也自认B公司与原告商谈到6808169元时仍然觉得价格偏高,还希望再通过W某的居间调和降低价格。这一陈述与Z某关于自己愿意扣除4万元的佣金并不矛盾,且符合常理。因此,基于原、被告双方陈述中不存在矛盾的部分内容,可以判断被告W某已经不可能再从B公司处额外获得8万元的佣金了。否则,B公司将在销售一套383.93㎡类独栋别墅中放弃掉606501元的利润!(7294670-6768169=526501,526501+80000=606501)这也说明,W某的陈述更具合理性。再者,原告Z某未有证据证实W某在B公司收到Z某支付的购房款后又向Z某支付了8万元佣金的事实,Z某却要求W某向其支付4万元作为购房款补贴自然也就没有事实依据。当然,综合全案来看,并不是因为附条件的居间合同在所附条件尚未成就时就能一概认定居间人不必履行合同义务,只是居间人在条件尚未成就时,不必履行本应在条件成就时才应当履行的义务。

 

【律师建议】

 

居间人在提供居间服务时,须及时与委托人确定居间费用支付的标准并以书面形式确定,以保障委托人和居间人自身的合法权益。同时,居间人亦应及时向委托人报告订约机会。在本案中,居间人之所以不必履行支付4万元的义务,法院的裁判理由仅仅是说委托人的证据不充分而已,这不能作为居间人免除自身举证责任的事由。而对于居间人来说,避免自身面临败诉风险的有效做法自然是保存在提供居间服务中的各项证据。